Um terreno atualmente sem uso em Brasília, a apenas nove quilômetros da Esplanada dos Ministérios, tornou-se peça central nos planos do governo de ressuscitar os trens de passageiros no país.
A área de 4,2 milhões de metros quadrados — equivalente a quase três Parques Ibirapuera — está sob proteção do Exército e pode viabilizar financeiramente a concessão de seis projetos de transporte ferroviário espalhados por todo o Brasil.
Estudos contratados pelo governo precificam o terreno, no entorno da antiga estação rodoferroviária de Brasília, em pelo menos R$ 20 bilhões.
Algumas avaliações de bancos e construtoras, no entanto, apontam potencial acima de R$ 200 bilhões em VGV (valor geral de vendas) — receita esperada com o desenvolvimento imobiliário da área e a comercialização de futuras unidades.
É aí que entram os seis projetos elaborados pelo Ministério dos Transportes para resgatar, em várias regiões do país, o transporte ferroviário de passageiros.
A Lei 14.273 de 2021, novo marco legal do setor, passou a considerar operações urbanísticas e a exploração imobiliária no entorno de estações como possíveis receitas acessórias dos projetos de ferrovias.
O ministério começou, então, a desenhar o plano de leiloar a primeira nova linha de passageiros — um trajeto de 62 quilômetros entre Brasília e Luziânia (GO) — com o uso do terreno dentro do contrato de concessão.
Seria, obviamente, um negócio extremamente superavitário para a futura concessionária. Ela teria, como principal negócio, o desenvolvimento da área para fins imobiliários com possíveis sócios especializados em “real estate”.
A antiga estação rodoferroviária é tida como um dos últimos espaços nobres — e sem tombamento — para criação de um novo bairro na região central de Brasília.
Dali já partiram trens de passageiros para São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte. Hoje, porém, a estação funciona como sede de uma secretaria do GDF (Governo do Distrito Federal) e o terreno à sua volta está sem utilização.
Com o dinheiro excedente da linha Brasília-Luziânia, o Ministério dos Transportes quer dar viabilidade financeira para outras cinco concessões de trens de passageiros:
- Maringá-Londrina (PR);
- Pelotas-Rio Grande (RS);
- Fortaleza-Sobral (CE);
- São Luís-Itapecuru Mirim (MA);
- Feira de Santana-Salvador (BA).
Com exceção do projeto na Bahia, que ainda recebe ajustes técnicos, todos os demais já foram qualificados no PPI (Programa de Parcerias de Investimentos) — o que funciona como um aval do governo para os preparativos dos leilões.
Para viabilizar essa equação, o Ministério dos Transportes conta com a jurisprudência do TCU (Tribunal de Contas da União) na liberação de investimentos cruzados entre projetos de ferrovias e o uso de contas vinculadas para as concessões.
Agora, o que falta é a assinatura de um termo de cessão da área entre o Exército, o Ministério dos Transportes e o Ministério da Gestão e Inovação. Os militares ficaram responsáveis pela proteção do terreno desde os anos 1970 e evitaram ocupações ilegais.
Segundo relatos feitos ao CNN Money, os militares não se opõem a um acordo e pedem que o governo assuma três compromissos como “compensação” pelos serviços prestados durante décadas.
Um deles é que sejam reservados R$ 3 bilhões para a nova escola de formação de sargentos que será erguida em Pernambuco. Outro é a alocação de espaço, dentro da área cedida, para a construção de um novo hospital do Exército — e os recursos, estimados em R$ 1 bilhão, com essa finalidade.
Por fim, a força terrestre quer que parte do dinheiro levantado com a exploração imobiliária “volte” para a compra de material de emprego militar, possibilitando o reaparelhamento do Exército.
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