A aquisição de um imóvel novo envolve uma série de salvaguardas jurídicas destinadas a proteger o patrimônio e o comprador. No ordenamento jurídico brasileiro, essas garantias são divididas em duas categorias principais, cada uma com finalidades, coberturas e prazos de vigência distintos: a garantia estrutural e a garantia de acabamento.
Essas proteções são reguladas de forma complementar pelo Código Civil brasileiro e pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC). Compreender o escopo de atuação de cada modalidade e os ritos formais para acionamento é fundamental para que o proprietário resguarde seus direitos diante de eventuais vícios de construção.
Garantia estrutural protege a solidez e a segurança da edificação
A garantia estrutural abrange os elementos essenciais que compõem a sustentação, a estabilidade e a segurança da edificação. Trata-se da proteção voltada ao que se convenciona chamar de “esqueleto” do imóvel.
Escopo de cobertura
Estão cobertas por essa modalidade as falhas que comprometam diretamente a solidez da construção. Isso inclui problemas em:
- Fundações e estaqueamentos;
- Pilares, vigas e lajes de concreto armado;
- Alvenaria estrutural;
- Sistemas de cobertura e telhados.
Caso ocorra algum colapso, rachadura estrutural ou infiltração grave que ameace a estabilidade do edifício, a responsabilidade pelo reparo integral recai sobre a construtora responsável pela obra.
Prazos legais
De acordo com o artigo 618 do Código Civil, o prazo de garantia para a solidez e segurança de obras de grande porte é de cinco anos, contados a partir da data de entrega do imóvel (concessão do Habite-se e entrega das chaves).
A lei estabelece que, mesmo após o encerramento desse período, se for comprovado por meio de perícia técnica que o vício estrutural tem origem em uma falha latente de execução do projeto ou de qualidade de materiais empregados na fase de obras, a construtora ainda poderá ser acionada judicialmente para responder pelo dano.
Garantia de acabamento regula detalhes estéticos e funcionais
Diferente da proteção estrutural, a garantia de acabamento destina-se aos componentes visíveis, estéticos e de funcionamento cotidiano do imóvel, que não afetam diretamente a sustentação da edificação, mas impactam a habitabilidade e a valorização do patrimônio.
Escopo de cobertura
Essa garantia cobre inconformidades estéticas e falhas de funcionamento de itens aparentes, tais como:
- Descolamento de azulejos, pastilhas, pisos cerâmicos ou rodapés;
- Fissuras superficiais e trincas finas em reboco, gesso ou aplicação de massa corrida;
- Descascamento precoce de pintura interna ou externa;
- Portas, janelas ou esquadrias de alumínio emperradas ou desalinhadas;
Instalações elétricas aparentes soltas (como tomadas e interruptores) e vazamentos em conexões hidráulicas externas (torneiras, sifões e vasos sanitários).
Prazos legais
O prazo padrão para a reclamação de defeitos aparentes ou de fácil constatação é de 90 dias, conforme estabelecido pelo Código de Defesa do Consumidor para produtos duráveis. O período começa a ser contado a partir do recebimento efetivo das chaves pelo proprietário.
Algumas construtoras oferecem prazos estendidos contratualmente, que podem chegar a 180 dias para itens específicos, como esquadrias e pintura externa. Esses prazos adicionais constam no Manual do Proprietário entregue junto com o imóvel.
Vistoria técnica assegura prazos de garantia
A vistoria técnica realizada no momento da entrega das chaves é o instrumento jurídico e operacional que valida o estado de conservação do imóvel novo. Segundo a construtora MRV, esse procedimento conjunto entre o comprador e a equipe de engenharia serve para registrar formalmente qualquer inconformidade aparente antes da imissão na posse.
A assinatura do termo de vistoria sem ressalvas ou a abertura imediata de chamados para correções pontuais é o marco que define o início da contagem do prazo de 90 dias para a garantia de acabamento, assegurando que o proprietário receba o apartamento em estrita conformidade com o memorial descritivo do projeto.
Procedimentos formais para acionamento das garantias
Para garantir o atendimento sem custos adicionais, o comprador deve seguir um rito formal de registro e notificação assim que identificar qualquer inconformidade física no imóvel.
1. Registro e produção de provas
O proprietário deve documentar detalhadamente a falha por meio de fotografias e vídeos em alta resolução. No caso de problemas estruturais complexos, recomenda-se a contratação de um engenheiro civil ou arquiteto para a emissão de um laudo técnico independente, atestando que a falha decorre de vício construtivo e não de desgaste natural ou falta de manutenção.
2. Notificação formal por escrito
A construtora deve ser notificada oficialmente por canais que gerem comprovação de recebimento. Envio de e-mails para o setor de pós-venda, abertura de chamados no Serviço de Atendimento ao Cliente (SAC) da empresa com geração de protocolo ou o envio de cartas registradas (AR) são as vias recomendadas. Toda a documentação fotográfica e técnica produzida deve ser anexada a essa comunicação.
3. Vistoria técnica e reparo
Após o recebimento da notificação, a construtora agenda uma vistoria técnica no local para que seus engenheiros avaliem a origem do problema. Sendo constatado o vício de construção, a empresa tem a obrigação legal de corrigir o defeito sem qualquer ônus financeiro para o proprietário.
4. Recursos administrativos e judiciais
Caso a construtora se recuse a realizar os reparos necessários ou não responda à notificação dentro do prazo legal, o consumidor pode registrar uma reclamação formal junto ao Procon ou ingressar com uma ação judicial de obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização por danos materiais.
FAQ – Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre vício aparente e vício oculto em um imóvel?
Vício aparente é aquele que pode ser detectado facilmente logo após a entrega das chaves, como um piso trincado ou uma tomada que não funciona. Vício oculto é o defeito que não é perceptível de imediato e se manifesta apenas com o uso contínuo do imóvel ao longo do tempo, como uma infiltração na tubulação interna ou falhas na impermeabilização da laje.
Como o comprador deve proceder ao identificar um problema de acabamento?
O proprietário deve registrar a ocorrência por meio de fotos ou vídeos e abrir um chamado formal. No caso de imóveis da MRV, essa comunicação pode ser feita diretamente no portal de relacionamento ou no aplicativo próprio de pós-venda da construtora. O agendamento da vistoria técnica será realizado pela equipe de engenharia da companhia dentro dos prazos contratuais estabelecidos.
O que acontece se o prazo de 90 dias da garantia de acabamento expirar?
Após o término do prazo de 90 dias previsto pelo Código de Defesa do Consumidor, ocorre a decadência do direito de reclamar por vícios aparentes de acabamento, salvo se houver prazo de garantia contratual complementar oferecido pela própria construtora no Manual do Proprietário.
A construtora pode cobrar pelos reparos feitos dentro do prazo de garantia?
Não. Qualquer reparo decorrente de vício de construção ou defeito de material coberto pelos prazos de garantia legal ou contratual deve ser executado pela construtora de forma totalmente gratuita para o proprietário do imóvel.
Modificações na planta ou reformas perdem o direito à garantia?
Parcialmente. Reformas que alterem as características originais do projeto entregue pela construtora — como a demolição de paredes, alteração de pontos hidráulicos ou elétricos e troca de revestimentos por conta própria — podem resultar na perda da garantia sobre as áreas afetadas pela modificação.