Garantia da unidade e das áreas comuns: quem aciona a construtora

A responsabilidade por acionar a construtora MRV diante de uma inconsistência ou de um vício construtivo depende da natureza do espaço afetado: a correção de falhas exclusivas do interior do apartamento deve ser solicitada pelo próprio proprietário, enquanto os defeitos em áreas comuns dos condomínios MRV (como fachadas, portarias, garagens, telhados e prumadas hidráulicas) exigem a notificação formal por parte do síndico, representante legal da coletividade.

Nos casos de impacto cruzado, como por exemplo quando um vazamento em uma tubulação central ou na laje de cobertura afeta diretamente o interior de um apartamento, o proprietário e/ou o condomínio devem informar imediatamente à MRV. Assim, a equipe de qualidade e pós entrega da construtora avalia e pode reparar a causa na estrutura coletiva e, eventualmente, conserta os danos decorrentes causados na unidade privativa.

A divisão jurídica de atribuições nos condomínios MRV

A legislação civil e consumerista estabelece limites claros sobre o papel de cada agente no pós-venda imobiliário. Essa divisão evita a sobreposição de pedidos e garante o trâmite adequado do atendimento:

• Unidade privativa (apartamento): o proprietário detém a titularidade exclusiva do contrato de compra e venda. Por essa razão, qualquer reparo em pisos, em revestimentos, na pintura interna, em louças, em tomadas ou nas vedações de janelas deve ser solicitado diretamente pelo comprador. O síndico ou a administradora do condomínio não têm legitimidade legal para solicitar reparos internos em nome do morador.
• Áreas comuns do condomínio: a portaria, os corredores, as garagens, os salões de festas, as áreas de lazer, os elevadores, as fachadas e os barriletes hidráulicos pertencem à massa condominial. O art. 1.348 do Código Civil e o art. 75 do Código de Processo Civil determinam que o síndico é o único agente legalmente autorizado a representar o condomínio, a notificar a construtora e a formalizar solicitações em nome do coletivo.

Entrega das áreas comuns

Nos empreendimentos da MRV, o processo de transferência da gestão imobiliária inicia-se com a Assembleia Geral de Instalação (AGI), momento em que os moradores elegem o primeiro síndico e o conselho consultivo. Paralelamente, constitui-se uma comissão de vistoria formada por condôminos para acompanhar a entrega técnica das áreas comuns.

Durante a vistoria inicial do condomínio, a comissão e o síndico inspecionam o funcionamento de bombas d’água, de portões eletrônicos, da iluminação dos blocos, dos acabamentos de lazer e da capacidade de vedação dos reservatórios. A MRV entrega ao síndico o “jogo de as-built” (plantas técnicas atualizadas de arquitetura, de rede elétrica e de rede hidráulica) e o Manual das Áreas Comuns. Esse conjunto documental, que é como uma “certidão de nascimento” do condomínio, deve ser guardado com rigor para orientar manutenções futuras e para respaldar chamados de garantia.

Casos mistos: como o condomínio atua em danos nos espaços privativos

Infiltrações e vazamentos nos conjuntos de elementos que têm um alinhamento vertical comum, como tubulações, fiações, elevadores e escadas, são exemplos de conflitos mistos no pós-obra.

Quando uma tubulação central de esgoto ou de água que passa pelo shaft do edifício apresenta vazamento, a origem está em um sistema de uso comum, mas os efeitos, como manchas de umidade no gesso ou no teto do banheiro, aparecem dentro da unidade.

Nessa situação, o morador pode registrar a ocorrência nos canais de atendimento da MRV e comunicar o fato ao síndico, a quem cabe informar a MRV sobre a ocorrência no sistema coletivo. A MRV avalia o chamado e, sendo o problema coberto pela garantia, a equipe de engenharia corrige a causa na prumada e restabelece o acabamento do apartamento afetado pelo problema.

Prazos legais, notificação formal e o entendimento do STJ

Os prazos de garantia e de prescrição decorrem do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a garantia contratual segue a norma técnica ABNT NBR 17170:

• Garantia de solidez e de segurança: o art. 618 do Código Civil estabelece o prazo irredutível de cinco anos de garantia contra defeitos graves que comprometam a solidez e a segurança do prédio (fundações, lajes, pilares e vedação contra infiltrações severas).
• Vícios aparentes: o CDC estipula o prazo decadencial de 90 dias para reclamar de imperfeições estéticas visíveis (como vidros trincados ou pintura manchada), contados a partir do recebimento das chaves e nas áreas comuns da entrega ao condomínio.
• Prazo prescricional de reparação: é o tempo que o proprietário ou o condomínio têm para buscar, via poder judiciário, a reparação dos danos causados por um defeito grave. Se um defeito grave aparecer durante os cinco anos de garantia, o proprietário ou o condomínio, atualmente, têm 10 anos para buscar a reparação via poder judiciário (art. 205 do Código Civil). Esse prazo começa a contar no dia em que o problema é percebido, segundo o Superior Tribunal de Justiça (STJ). Por isso, o ideal é comunicar o problema à MRV assim que ele aparecer e guardar o registro por escrito, seja por e-mail, pelo portal ou por notificação, para comprovar o que aconteceu e a data em que foi percebido.
• Legitimidade individual em caso de omissão do síndico: em regra, é o síndico quem representa o condomínio e cobra a construtora por defeitos nas áreas comuns. Mesmo assim, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já admitiu que o proprietário também pode agir por conta própria quando o defeito nessas áreas o atinge diretamente. Por isso, se o síndico não tomar providências, o morador afetado pode procurar a MRV e, se for preciso, a Justiça, conforme o caso.

Gestão digital e conservação com o ecossistema MRV Condomínios

Para dinamizar a comunicação entre os moradores, os síndicos e a engenharia da construtora, os empreendimentos MRV contam com ferramentas de tecnologia dedicadas:

• Atendimento no Meu Apê MRV: o morador abre chamados de assistência técnica para a sua unidade de forma autônoma pelo aplicativo e anexa fotos, vídeos e a descrição do cômodo afetado.
• Gestão comunitária pelo aplicativo Conviver: o app integra a rotina do condomínio, o que permite ao síndico emitir comunicados, organizar reservas de salões de festas e disponibilizar aos condôminos o Manual das Áreas Comuns e o plano de manutenção preventiva.
• Manutenção preventiva (ABNT NBR 5674): A manutenção preventiva é fundamental para preservar as garantias e a vida útil das áreas comuns. Cabe à gestão do condomínio realizar as revisões periódicas de bombas, portões, para-raios e pintura de fachadas, conforme a NBR 5674, e registrar essas manutenções. A ausência de manutenção pode afetar a cobertura da garantia quando o problema decorrer dela.

A atuação alinhada entre a gestão do condomínio e o morador garante que cada solicitação seja direcionada ao canal correto, preservando a integridade física da edificação e valorizando o patrimônio.